¿Se pueden reclamar los gastos de hipoteca?

hipoteca

Cuando se formaliza una hipoteca para comprar una vivienda, la mayoría de las personas se centran en la cuota mensual que van a pagar durante muchos años. Sin embargo, pocos son conscientes de la cantidad de gastos adicionales que acompañan a la firma de una hipoteca.

Estos gastos, que en su momento se dieron por hecho o no se analizaron demasiado bien, han sido tema de controversia durante los últimos años, y muchas personas ahora se preguntan si pueden reclamarlos.

 

¿Qué son los gastos de hipoteca?

Los gastos de hipoteca son todos aquellos costes asociados a la formalización de un préstamo hipotecario. No se trata del precio de la vivienda ni de los intereses que pagas a lo largo de los años por el préstamo, sino de una serie de desembolsos que deben realizarse en el momento de firmar la hipoteca, y que en su mayoría no tienen relación directa con el valor de la propiedad que estás adquiriendo.

Estos gastos incluyen el coste de formalizar el contrato ante un notario, la inscripción en el registro de la propiedad, la gestoría encargada de tramitar todos estos procedimientos, y la tasación de la vivienda, entre otros.

Todos ellos son pagos necesarios para completar el proceso de compra, y su importe puede variar dependiendo de factores como el valor de la vivienda, el banco con el que se firme la hipoteca o incluso la comunidad autónoma en la que se adquiera la propiedad.

 

Principales gastos asociados a una hipoteca

Cuando firmaste la hipoteca, te solicitaron una provisión de fondos que rondaba los 6.000 euros para hacer frente a unos gastos. Actualmente, el Tribunal Supremo en Sentencia 705/2015 ha dictaminado que los pagos asumidos por el consumidor son NULOS”, esto es lo que nos explica TFS Abogados & Asesores, abogados en Santander con gran experiencia en este tema. Añade, además, que los principales gastos que suelen surgir al formalizar una hipoteca incluyen los siguientes:

-Gastos notariales: Para que una hipoteca tenga validez, debe firmarse ante notario. El notario actúa como un fedatario público, asegurándose de que el contrato es legal y se cumple la normativa. Los honorarios de este profesional se calculan en función de una tabla establecida a nivel estatal y varían según el importe del préstamo hipotecario.

-Inscripción en el Registro de la Propiedad: Tras la firma de la hipoteca, es necesario inscribirla en el Registro de la Propiedad para que quede constancia oficial de la deuda sobre la vivienda. Este registro es una especie de «seguro legal» que protege tanto al comprador como al banco.

-Gestoría: Muchos bancos imponen la contratación de una gestoría para encargarse de todos los trámites administrativos necesarios para formalizar la hipoteca. Esto incluye, entre otras cosas, el pago de los impuestos correspondientes y la inscripción en el registro.

-Tasación de la vivienda: Antes de conceder una hipoteca, el banco solicita una tasación de la vivienda para determinar su valor real de mercado. Este valor es el que la entidad financiera utiliza como referencia para calcular el importe del préstamo que va a conceder.

-Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Este impuesto grava la formalización de documentos notariales, incluyendo las escrituras de la hipoteca. Durante muchos años, los compradores eran quienes debían asumir este coste, aunque ahora, en muchas comunidades autónomas, este impuesto lo paga el banco.

-Comisión de apertura: Algunos bancos también pueden cobrar una comisión de apertura, que cubre los costes administrativos internos del banco por la concesión del préstamo. Esta comisión puede ser un porcentaje sobre el importe total del préstamo o una cantidad fija.

 

¿Cuánto cuestan estos gastos?

El importe total de los gastos asociados a una hipoteca puede variar, pero, en términos generales, suelen situarse entre el 2% y el 4% del valor total del préstamo hipotecario. A modo de ejemplo, si se formaliza una hipoteca de 150.000 euros, los gastos de constitución podrían oscilar entre los 3.000 y los 6.000 euros.

A continuación, te explicamos el coste aproximado de los principales gastos de hipoteca:

  • Notario: Entre 600 y 1.000 euros, dependiendo del valor de la hipoteca.
  • Registro de la Propiedad: Entre 400 y 700 euros.
  • Tasación: Alrededor de 300 euros, aunque el importe puede variar en función de la entidad tasadora y la ubicación de la vivienda.
  • Gestoría: Entre 300 y 500 euros.
  • Comisión de apertura: En algunos casos, los bancos cobran una comisión que puede ser un porcentaje del importe del préstamo, generalmente entre el 0,5% y el 1%.

 

¿Quién pagaba estos gastos y por qué es un tema controvertido?

Tradicionalmente, los bancos obligaban a los compradores a asumir prácticamente la totalidad de todos estos gastos, excepto, en algunos casos, la comisión de apertura. Sin embargo, en los últimos años, la jurisprudencia ha cambiado esta situación.

El Tribunal Supremo, en una serie de sentencias, dictaminó que los bancos no podían trasladar automáticamente todos estos gastos a los clientes, ya que algunas de estas obligaciones corresponden a la entidad financiera. Por ejemplo, se determinó que el banco es el principal interesado en la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, y, por lo tanto, debería asumir esos costes.

Del mismo modo, se estableció que el banco también debía asumir una parte de los gastos notariales, ya que tanto el banco como el cliente se benefician de la formalización del contrato ante notario.

 

¿Es posible reclamar estos gastos?

La respuesta corta es sí. Muchas personas han reclamado con éxito la devolución de los gastos de constitución de la hipoteca que pagaron en su momento, y es posible que tú también puedas hacerlo, dependiendo de varios factores.

El proceso de reclamación implica solicitar al banco la devolución de los importes que pagaste indebidamente. Sin embargo, no todos los gastos son reclamables. Por ejemplo, en la mayoría de los casos, no es posible recuperar el coste de la tasación de la vivienda, ya que este servicio beneficia tanto al banco como al comprador.

Lo mismo ocurre con la comisión de apertura, que suele estar justificada como un coste legítimo para la entidad financiera.

 

Pasos para reclamar los gastos de hipoteca

Reclamar los gastos de una hipoteca puede parecer un proceso complicado, pero en realidad, es bastante directo si se sigue el procedimiento adecuado:

  1. Revisa las escrituras de tu hipoteca para saber qué gastos pagaste en su momento. Si no tienes una copia de las escrituras, solicítalas en el notario donde formalizaste la hipoteca o en el banco.
  2. Presenta una reclamación amistosa ante tu banco. Esta reclamación debe ir acompañada de una copia de las escrituras de la hipoteca y de los justificantes de pago de los gastos que quieres reclamar. En esta carta, deberás pedir la devolución de los importes pagados indebidamente, con base en las sentencias del Tribunal Supremo.
  3. El banco tiene un plazo de dos meses para responder a tu reclamación. Si te dan una respuesta favorable, te devolverán el dinero sin necesidad de acudir a los tribunales. Sin embargo, si el banco no responde o rechaza tu reclamación, deberás dar el siguiente paso.
  4. Si el banco no accede a tu reclamación, lleva el caso a los tribunales. En la mayoría de los casos, los tribunales fallan a favor de los consumidores, por lo que las probabilidades de éxito son bastante altas.

 

Profesionales que te ayudan a reclamar los gastos de hipoteca

Si no te sientes cómodo realizando el proceso por tu cuenta o si prefieres contar con el apoyo de expertos, existen abogados y empresas especializadas en la reclamación de los gastos de hipoteca. Estos profesionales pueden revisar tu caso, asesorarte sobre qué gastos puedes reclamar y gestionar todo el proceso en tu nombre, tanto en la fase de reclamación amistosa como en la vía judicial, si fuera necesario.

Muchos de estos servicios se ofrecen a cambio de una comisión que solo se cobra si consiguen recuperar el dinero de los gastos, lo que puede ser una opción interesante si no quieres asumir el riesgo de pagar por adelantado.

 

No pierdas más el tiempo y recupera lo que es tuyo

Los gastos de notaría, registro o gestoría que asumiste pueden ser reclamados, y miles de personas ya han recuperado su dinero. ¿Por qué no tú? No es justo que los bancos te hayan cargado con estos costes, cuando la ley ha dejado claro que no debían hacerlo.

El proceso no es tan complicado como parece y, en la mayoría de los casos, los resultados son favorables para el consumidor. Además, cuentas con la opción de recurrir a profesionales que te ayudarán en cada paso, sin que tengas que preocuparte por nada. Lo importante es que tomes la iniciativa y no dejes pasar la oportunidad de recuperar lo que es tuyo.

No importa si han pasado varios años, lo que cuenta es que actúes ahora. No dejes que el miedo al papeleo o a los trámites te frene, porque estás en tu derecho. Al final, se trata de una cantidad importante de dinero que puede volver a tu bolsillo.

Así que no pierdas más tiempo: revisa tu hipoteca y empieza ya el proceso para reclamar lo que te corresponde. ¡Es tuyo!

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